В Дирекция „Обжалване и данъчно-осигурителна практика“ ……  постъпи Ваше запитване с вх. № 54-0002-25/04.03.2026 г. относно прилагане на данъчното законодателство.

Излагате следната фактическа обстановка:

Посочвате, че сте притежател на недвижими имоти в дълго експлоатирани  сгради, изискващи значителна поддръжка и заради това имате намерение да продавате същите. С оглед на това се интересувате от тълкуване на нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ и б. „б“ от ЗДДФЛ. Описвате възможни хипотези за извършване на продажби на недвижими жилищни и нежилищни имоти.  

Поставяте следните въпроси:

1. Нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б“ от ЗДДФЛ отнася ли се за жилищни имоти или следва да са нежилищни?
2. Двете хипотези на чл. 13, ал. 1, т.1, б. „а“ и б. „б“ взаимноизключващи ли са или и двете точки дават отделни независими възможности за продажба без дължим данък?
3. Възможна ли е продажба на един недвижим жилищен имот, притежаван повече от 3 години и до два недвижими имота, притежавани повече от 5 години в една календарна година и доходът от продажбата да попадне в хипотезата за необлагаем доход по ЗДДФЛ?
4. Ако посочените хипотези на чл. 13, ал. 1, т. 1 от закона не се прилагат независимо една от друга и при положение, че има продадени в рамките на една календарна година два жилищни имота, като за единия са изтекли 3 години на притежаване, а за другия 5 години за притежaване, кой доход от продадените имоти следва да се обложи.
5. Ако така описаните хипотетични продажби се реализират, следва ли НАП да има основание да изиска регистрация по ЗДДС на физическото лице?

Необходимо е да имате предвид, че запитвания с хипотетично изложени възможности за придобиване на доходи, които са насочени към проучване на становището на НАП и имат характеристиките на искане за правна консултация, са извън правомощията на изпълнителния директор на НАП.

Предвид че не описвате конкретно възникнал казус, а само посочвате, че сте собственик на имоти в сгради, без да конкретизирате техния вид, период и начин на придобиване, които имате намерение да продавате, изразявам следното принципно становище: 

Относно прилагане на нормите на ЗДДФЛ:

На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ и „б“ от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

– „а“ – един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години; 

– „б“ – до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

Нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б „б“ от ЗДДФЛ обхваща всички видове недвижими имоти и не се ограничава единствено до нежилищните.

Цитираните разпоредби следва да се третират като самостоятелни правни основания, поради което няма пречка всяка от тях да бъде приложена за доходи от продажба/замяна на недвижимо имущество, придобити в рамките на календарната година от физическо лице, ако са спазени регламентираните условия.

Данъчната година е календарната година (чл. 15 от ЗДДФЛ).

Следователно, ако в рамките на една календарна година, физическо лице има реализирани доходи от продажба на недвижим жилищен имот, притежаван повече от три години и на два недвижими имота притежавани повече от 5 години, лицето ще се ползва от нормата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ и „б“ от ЗДДФЛ.

Така цитираната норма не се прилага за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон, включително като едноличен търговец, както и за физическите лица, регистрирани като земеделски стопани, които определят облагаем доход по чл. 26 (чл. 13, ал. 5 от ЗДДФЛ).

Относно прилагане на нормите на ЗДДС:

            На основание чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено със седалище и адрес на управление на територията на страната, а когато няма такова седалище – с постоянен адрес или с обичайно пребиваване на територията на страната, е длъжно да се регистрира по този закон, когато годишният му оборот в страната, определен по реда на чл. 168в, надвиши националния праг от 51 130 евро.

            Съгласно чл. 168в, ал. 1 от ЗДДС (в сила от 01.01.2026 г.) годишният оборот в страната е общата сума от данъчните основи на извършените през календарната година с място на изпълнение на територията на страната от данъчно задълженото лице:

1. доставки, които са облагаеми по общия ред за облагане на закона, включително вътреобщностни доставки на стоки;
2. доставки, които са освободени с право на приспадане на данъчен кредит по глава трета;
3. доставки на финансови услуги по чл. 46;
4. доставки на застрахователни услуги по чл. 47;
5. освободени доставки на недвижими имоти.

            Според ал. 2 от цитираната разпоредба в годишния оборот в страната не се включват извършените от лицето доставки на финансови и застрахователни услуги, както й освободени доставки на недвижими имоти, когато тези доставки са съпътстващи доставки.

            Определение на понятието съпътстваща доставка се съдържа в пар. 1, т. 105 от Допълнителните разпоредби на ЗДДС. „Съпътстваща доставка“ по смисъла на чл. 168в, ал. 2 е доставка, която не е свързана с обичайната икономическа дейност на лицето, има второстепенен или случаен характер.

            Данъчно задължено лице по смисъла на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Дефиниция на понятието „независима икономическа дейност“ е дадена в чл. 3, ал. 2 от закона, според която това е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.

            В кръга на задължените лица попадат физическите лица, когато извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност, посочени в чл. 3, ал. 2 от ЗДДС, и не попадат в изключенията на ал. 3 на същата разпоредба.

            В ЗДДС не са посочени изрични критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Преценка за това може да бъде направена при разглеждане на конкретна фактическа обстановка, с оглед всички факти и обстоятелства.

            Съдът на Европейския Съюз (СЕС) в свои решения изтъква, че понятието данъчно задължено лице следва да се определи във връзка с понятието за икономическа дейност. Наличието на такава дейност обосновава определянето на едно лице като данъчно задължено.

            Според практиката на СЕС, обикновеното упражняване на правото на собственост от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност. За разграничаване на дейностите на участник в оборота, действащ като частно лице, които са извън приложното поле на директивата, и тези на оператор, чиито сделки представляват икономическа дейност, не са определящ критерий броят и мащабите на осъществените продажби и продължителността на периода, през който са извършени посочените действия или размерът на получените като резултат от тях приходи. Всички тези обстоятелства могат да се впишат в контекста на управлението на личното имущество на заинтересованото лице (Решение по съединени дела С-180/10 и С-181/10 и Решение по дело C-213/24).

            Посоченото не важи, както отбелязва СЕС, когато лицето предприема активни действия за продажбата на имоти като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, параграф 1, втора алинея от Директива 2006/112/ЕО.

            Под активни действия следва да се разбира извършването на подготвителни действия за продажбата на имот, така както един търговец би действал при организиране на дейността си за извършване на продажба на недвижим имот. Действията следва да са насочени не само към повишаване цената на имота, но и да излизат извън обхвата на обикновеното управление на имота. Обикновено управление на имота представлява действия, насочени към съхраняването на вещта и недопускане на нейното увреждане.

            Предвид изложеното, ако се предприемат активни действия за продажбата на недвижимите имоти, надхвърлящи обикновеното управление на личното имущество, дейността се квалифицира като независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от закона. Тези сделки ще попаднат в обхвата на ЗДДС и ще формират оборот за регистрация по чл. 96, ал. 1 от същия закон, поради което за Вас ще възникне задължение за регистрация по закона при наличие на всички условия, регламентирани в тази разпоредба.

Настоящото становище е принципно и въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.